响政办发〔2021〕25号

响水县人民政府办公室

关于印发《响水县城镇老旧小区改造工作

实施方案》的通知

各镇人民政府，各中心社区管委会，经济开发区、工业经济区管委会，县各有关部门和单位：

现将《响水县城镇老旧小区改造工作实施方案》印发给你们，请认真贯彻执行。

响水县人民政府办公室

2021年4月14日

（此件公开发布）

响水县城镇老旧小区改造工作实施方案

为贯彻落实江苏省城镇老旧小区改造工作领导小组《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（苏旧改〔2020〕2号）的要求，深入推动我县老旧小区综合整治和宜居示范居住区建设，不断提升城市治理水平，改善人居环境，加快建设水绿滨河宜居城市。现结合实际，制定本方案。

一、指导思想 

全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，牢固树立以人民为中心的新发展理念，加快城市更新工程，按照“争当表率、争做示范、走在前列”的目标定位，坚持以人为本、因地制宜、居民自愿、建管并重，全面推进城镇老旧小区改造；按照“统筹规划、分步实施、三年全覆盖”的思路，先小区后片区，重要节点优先实施，着力改善居住条件、生活环境。切实提高生活品质，增强人民群众的幸福感、获得感、安全感，不断提高群众满意度。 

二、改造对象范围 

主要包括县城区内建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。重点改造2000年底前建成的城镇老旧小区，对2000年后、2010年底前建成的，且居民改造意愿强、参与积极性高的城镇老旧小区，根据实际情况实施改造提升。

重点整治环境、补齐公共服务配套短板，对无物业服务的老旧小区改造后引入物业服务，着重解决群众反映集中且强烈的问题，提升基本功能，建立长效管理机制，全面改善小区居住环境。 

经排查，县城符合改造条件的老旧小区共29个，建筑面积约89万平方米，214幢楼，涉及居民约8000户。

2021年计划改造项目21个，建筑面积约68万平方米，161幢楼涉及居民约6200户，其中列入全市重点改造清单项目8个、2000年建成项目16个。

2022年改造项目5个，建筑面积约15万平方米，37幢楼涉及居民约1100户。

2023年老旧小区改造项目3个，建筑面积约6万平方米，16幢楼涉及居民约570户。

三、改造标准分类

城镇老旧小区改造标准分为基础类、完善类、提升类。

（一）基础类。包括建筑物屋面、外墙、楼梯公共部位维修等，小区内供排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

（二）完善类。包括拆除违法建设、建筑节能改造、绿化、照明、适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施，有条件的楼栋加装电梯等。

（三）提升类。包括社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

四、改造内容

按照先地下后地上、先室内后室外、先空中后地面的改造思路，主要实施以下11个方面的改造项目： 

（一）雨污分流。实行雨污分流并分设雨污立管和收集井，接洗衣机排水入污水管，完善和疏通雨污下水管道，更换维修破损雨污井盖，接门店排水入污水管道，增设餐饮排水截油槽。彻底清理化粪池，根据需要新建、改造化粪池及配套管网、改造公共厕所。

　　（二）燃气改造、自来水管网及二次供水改造。根据天然气入户需要，实施燃气改造升级，尽可能做到应通尽通。自来水公司根据小区现状，对自来水老化的管网和二次供水进行改造。

（三）拆除违章建筑、改造空中飞线等。所有违章建筑物必须全部拆除，空中飞线全部剪除，由管线运营单位进行改造。

（四）小区道路。新建和翻建小区道路，主干道摊铺沥青，支道摊铺混凝土路面，做到路面平整无坑洼，整理、更换路牙，增设透水砖人行道，小区出入口、地下车库出入口设置减速带。

（五）增建、增划停车位。规范机动车停车秩序，修建自行车、电动车停车棚，集中建设电动车充电设施，机动车位以扩展停车空间和优化停车秩序相结合，消除“小菜园”，尽可能增加机动车停车位。

（六）智慧安防建设和消防设施维修更换。小区内新建、维修监控系统，增设监控探头，分辨率需达到高清摄像，存储量必须达到公安机关要求的1月以上，确保监控无死角，按照智慧安防建设标准实施。完善消防设施，增补小区室内外消火栓，清理消防通道及楼道保证畅通，及时修复更换破损的消防设施。

（七）安装或维修车辆进出系统。小区主出入口安装车辆识别系统和人脸识别系统等。

（八）补植绿化。优化原有绿化设计方案，在绿地中适当增扩市民活动场地和设施；对绿化欠完整、树木缺株的进行补植。

（九）维修更换公共设施设备（照明、路灯、沟渠、公益性文体设备）。对损坏严重的公共设施设备及时更换，增设体育健身器材等。

（十）屋面维修和墙体出新。清理屋面杂物、维修楼顶渗水、平整屋面、新做防水层，外墙破损严重的进行修补，维修破损的落水管、水斗，确保外墙无渗漏，更换楼道内破损的信报箱，油漆栏杆扶手、整修楼道窗、安装或更换楼道灯等，对外墙和楼道重新粉刷出新。

（十一）加装电梯。对4层以上7层以下的有条件小区，遵循自愿、有偿、安全、经济等原则，按照楼栋申请加装电梯，将参照大市区及周边地区通行做法，另行制定具体实施细则。

五、实施计划步骤

按照改造项目清单，编制老旧小区的改造设计方案和招标文件，按年度计划完成改造项目。

老旧小区改造项目统一办理项目审批、用地、规划、施工等相关行政许可手续。因老旧小区改造特殊性，对不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，采用“清单+告知承诺制”，加强项目建设的事中、事后监管。

为提升改造品质，确保工程质量，老旧小区改造项目采取EPC总承包模式，优先选择有改造丰富经验的央企合作。

2021年改造工作时间安排

第一阶段：准备阶段（1-3月份）

1-2月份对整治项目调查摸底，征求社区和业主意见，完成初步设计。组织项目方案评审、公示、调整完善。招引业界有经验的国企央企。 

3月15日前后，编制完成部分小区的招标方案，EPC模式组织招投标，确定施工单位。

第二阶段：施工阶段（4-9月份）

完成招标的老旧小区，落实监理单位组织进场施工，同步办理规划调整等许可手续，及时协调处理施工过程中的矛盾与问题。

第三阶段：验收阶段（10-12月份）

10月份由住建局牵头，各责任单位、设计单位、监理单位及小区业主代表参加验收。经验收合格后，完善资料报请审计。

11月份由镇（区）落实物业管理队伍，实现长效治理。同时，县住建局做好迎接上级考核验收的前期准备工作。

12月份筹划实施下年度老旧小区改造项目。

六、保障措施

（一）加强组织领导，强化综合协调 

县城建设管理指挥部统筹推进老旧小区改造提升工作，下设专项工作组，县住建局为牵头单位，城管局、水务局、公安局、财政局、自然资源和规划局、行政审批局、市场监督管理局、经济开发区、响水镇、县城投公司等为成员单位，电力、移动、电信、广电、燃气等经营单位为配合单位。各成员单位各司其职，及时会办协调解决问题，形成工作合力。

（二）明确工作职责，狠抓责任落实

1.住建局：承担牵头职能，切实履行小区物业的行业监管责任，负责年度规划计划编制、工作统筹、方案设计、考核验收等，对实施方案进行公示、征求意见，确定最终设计方案，每月对实施项目进行监督指导，督查推进，及时发出整改通知书。

2.响水镇、开发区：切实履行小区物业的属地管理责任，宣传发动所在社区及业主配合改造工作，征求改造小区业主意见。负责改造过程中相关矛盾处理，无物业小区菜园清理，落实改造后的长效管理机制，无物业小区由镇区托底管理，确保老旧小区改造的成果得到巩固。

3.公安局：负责打击违法阻工、阻碍拆除违建行政执法等行为。

4.财政局：负责统筹老旧小区改造工程资金、申发专项政府债券、统筹安排拨付资金等。

　5.城管局：负责“三乱”拆除整治工作，协助清理“小菜园”等公共空间。

6.水务局：负责指导自来水管网改造、二次供水、消防改造接水等工作。

7.自然资源和规划局：负责办理因小区改造而影响的项目规划等方案的审批手续。 

8.行政审批局：负责改造项目立项、工程招投标等。

9.审计局：负责组织改造工程的审计监督工作。

10.市场监督管理局：负责加装电梯项目的注册登记、申请验收手续及后续监督管理工作。

11.县城投集团：作为老旧小区改造实施单位，负责老旧小区改造项目立项、招投标等工作，负责天然气管道的设计、接入、维修、标注安全标识等。

12.广电公司、移动公司、电信公司等：负责通讯光缆施工改造，拆除飞线等工作，合理设置或更新交接箱，鼓励共建共用，确保管线入地或入管敷设。

13.供电公司：负责改造强电线路，拆除飞线，确保管线入地敷设。

（三）资金保障

多渠道筹集整治资金，为老旧小区改造提供经费保障。一是县财政统筹安排，财政、住建部门要积极争取中央和省级资金补助。二是协调中标单位，适当延长工程款结算时间，合理落实业主出资责任，通过业主联合申请，争取使用本小区的住宅专项维修资金。三是推动社会力量参与，鼓励原产权单位，对其家属区改造给予资金等支持。四是各方配合，争取发行老旧小区改造项目地方政府专项债券。

（四）强化长效管理，巩固改造成果 

抓住老旧小区改造契机，理顺小区管理体制，采取市场化物业管理、社区治理和业主自治相结合的模式，建立对物业服务企业的专项考核制度，有奖有惩有进有出。落实长效管理的具体措施，确保违章搭建、环境脏乱差等群众反映强烈的突出问题不回潮、不反弹。同时，要做好老旧小区改造相关资料台账的收集归档工作，建立规范全面的资料台账。

按照属地管理原则实施长效管理，排查摸底无物业管理的小区，属地镇区通过组建联合物业公司等形式，可将现有从业较好的物业公司，与联合物业公司分区结对，确保改造后物业服务全覆盖。对物业服务成本费用，可采取差额补贴、政府兜底等形式，切实加强资金保障。

附件：响水县老旧小区改造项目明细表

附件

响水县老旧小区改造项目明细表